Gerade im Mietrecht finden sich immer wieder die unterschiedlichsten Begriffe, die kaum jemandem wirklich geläufig sind. Doch wenn ein Mieter einer Wohnung Berlin beispielsweise den Mietvertrag unterschreibt, so hat er das Recht, dass der Vermieter die Wohnung instand hält. Sämtliche Kosten, die für die ordnungsgemäße Wartung und Instandhaltung der Wohnung anfallen, sind dabei vom Vermieter zu tragen.
Diese Regelungen gelten im Übrigen nicht nur in der Hauptstadt, sondern generell für alle Wohnungen. Sollte der Vermieter nun seinen Verpflichtungen nicht nachkommen, so hat der Mieter das Recht, ihn zur Einhaltung seiner Pflichten schriftlich aufzufordern. Er muss dabei eine angemessene Nachfrist setzen, binnen derer der Vermieter die Wartungsarbeiten an der Wohnung durchführen kann. Sollte diese ungenutzt verstreichen, hat der Mieter das Recht, die Arbeiten selbst, auf Kosten des Vermieters, in Auftrag zu geben.
Die Fristen müssen allerdings nur bei den Maßnahmen eingehalten werden, die verschoben werden können. Bei sehr dringenden Angelegenheiten, etwa wenn es in den Wohnungen zu einem Rohrbruch kam, muss keine Frist gesetzt werden. Sollte der Vermieter sich weigern, die Kosten zu tragen, so kann der Mieter der Wohnung seine Ansprüche auch vor Gericht durchsetzen.
Erfolgt daraufhin noch immer keine Zahlung des Vermieters, kann der Mieter die entstandenen Kosten mit der Mietzahlung verrechnen. Da aber generell die Mieter von Wohnungen ihre Miete nicht einfach so kürzen dürfen, muss diese Kürzung bzw. Verrechnung dem Vermieter der Wohnung schriftlich angezeigt werden, und zwar mindestens einen Monat im Voraus. Die Ersatzvornahme bedeutet also nichts anderes, als dass dringende Maßnahmen an den Wohnungen auch vom Mieter in Auftrag gegeben werden, für die der Vermieter dann letztendlich haften muss.